Deu entrada no Parlamento esta terça-feira um pacote de medidas desenhadas pelo Governo para a habitação e o setor da construção, onde se destaca a redução do IVA e o agravamento do IMT para compradores estrangeiros – ainda que ambas com exceções que importam sublinhar. A eficácia destas medidas é, contudo, incerta, apontam especialistas, sendo que o pacote será ainda discutido na Assembleia.
Depois da aprovação no mais recente Conselho de Ministros, o Governo avançou esta terça-feira com um pacote de incentivos fiscais vista a atacar o problema da habitação em Portugal, um dos que mais têm dominado a discussão e preocupações da sociedade. Com o propósito explícito de aumentar a oferta, o Executivo liderado por Luís Montenegro quer reduzir a tributação sobre as rendas, baixar o IVA na construção e aumentar as deduções no IRS para as famílias, enquanto, por outro lado, castiga o segmento não-residente.
O destaque maior vai para a redução do IVA na construção de 23% para 6%, uma medida que há muito vinha sendo pedida pelo setor e que o ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, vinha já sinalizando há algumas semanas. As empreitadas de construção e reabilitação imobiliária passam assim a ficar sujeitas à taxa reduzida, embora com condições definidas e relevantes.
Esta isenção é válida apenas para construções ou reabilitações que sejam colocadas no mercado, seja de venda ou arrendamento, até 24 meses após a “data da emissão da documentação relativa ao início de utilização”, lê-se na proposta de lei que será discutida no Parlamento. Além disso, no caso do arrendamento, o pacote prevê que “o imóvel seja objeto de contratos de arrendamento em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização”.
Mais, este benefício fica disponível apenas para imóveis vendidos até 648 mil euros ou com uma renda até aos 2.300 euros mensais, valores definidos como “moderados” pelo Governo.
A medida abrange ainda as famílias que optem por construir a sua casa, que devem pedir que lhes seja restituída a diferença entre o IVA suportado e o que resultaria da aplicação da nova lei, ou seja, da taxa reduzida. A redução de taxa vigorará até 2029 e prevê que o Fisco tenha 150 dias para efetuar a devolução da diferença entre taxas.
Ainda assim, a economista Vera Gouveia Barros duvida da eficácia desta política no aumento da oferta ou na descida do preço da habitação, lembrando que, primeiro que tudo, este resultado dependerá “do poder negocial de promotores imobiliários e de compradores, aquilo que os economistas chamam elasticidades da oferta e da procura”.
“A medida destina-se a estimular a oferta, mas, se esta estiver a ser constrangida por fatores como o licenciamento ou a capacidade instalada, não vai responder à diminuição do imposto e o benefício, que se queria para o comprador, vai parar aos bolsos do vendedor”, resume.
Tributação sobre rendas desce
Do lado dos promotores, as medidas não se esgotam aqui. O pacote apresentado esta terça-feira prevê também a isenção das mais-valias em IRS quando o valor em causa for reinvestido na compra de outro imóvel destinado a arrendamento a preços “moderados”, sendo que este reinvestimento tem de ser feito “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização”.
Na mesma linha, a tributação das rendas em IRS cai de 25% para 10%, desde que o senhorio cobre uma renda até 2.300 euros mensais e opte pela tributação autónoma. No caso dos contribuintes coletivos, estes poderão excluir 50% do valor obtido com rendas aquando do cálculo do IRC.
Ainda assim, uma área que não foi objeto de alterações e deveria foi a do arrendamento de quartos, sublinha Vera Gouveia Barros. Para a economista, “a fiscalidade não está adaptada a esta modalidade”, dado que, por exemplo, “as despesas com eletricidade, gás e água não são dedutíveis, tal como não são as com reparações de eletrodomésticos ou das áreas comuns, e paga-se imposto de selo, o que serve para incentivar contratos mais duradouros, num tipo de arrendamento que será tendencialmente temporário, principalmente quando envolve estudantes”.
Não-residentes com IMT mais alto
Para os compradores, a medida de maior destaque é o agravamento do IMT para não-residentes, que visa moderar a procura externa que se tem focado no parque habitacional português. Os estrangeiros ficam assim sujeitos a uma taxa de 7,5%, embora tenham dois anos a contar da data de aquisição do imóvel para se tornarem residentes fiscais do país.
Esta é outra medida já previamente anunciada e que contou logo, no final de setembro, com a oposição dos promotores imobiliários nacionais. Ao JE, Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), projetou “um impacto negativo na credibilidade do país a nível internacional” e pediu que esta alteração não avançasse.
“Parece-me uma medida um bocadinho a arrepio daquilo que o próprio Governo entende. Portugal precisa de investimento estrangeiro como de pão para a boca, para dinamizar a economia, criar emprego e criar oportunidades também na habitação”, resumiu.
Apoio ao Arrendamento passa a Arrendamento Acessível
O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) será substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que visa “promover a oferta de habitação a rendas de valor limitado”. Para tal, o Governo propõe definir como “base 80% da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho”, limite até ao qual os contratos de arrendamento ficam isentos de IRS e IRC.
Outra medida de relevo passa pela criação dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), que conferem um conjunto de benefícios fiscais por 25 anos a quem investir para construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional. Estes contratos serão celebrados entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e permitem a isenção de IMT e Imposto de Selo, além do IMI durante oito anos, sendo que há lugar a uma redução de 50% no restante período do contrato.
O IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação associadas a estes contratos também será aplicado à taxa reduzida e, no que toca a “serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis”, será restituído 50% do valor do imposto.
Já aprovado em Conselho de Ministros, este pacote deverá ainda ser debatido no Parlamento, onde dará entrada como um pedido de autorização legislativa, segundo o ‘Público’.
