Como responder à crise habitacional? Esta é a questão que condicionou todas as intervenções da segunda mesa do Observatório do Imobiliário, que regressou com uma mesa-redonda que reuniu Telmo Azevedo, Head of Residential da JLL; Aniceto Viegas, CEO da Avenue; Paulo Caiado, presidente da APEMIP; e Paulo Jervell, Partner e cofundador da Openbook, numa conversa orientada para os fatores que moldaram o setor em 2025.
Logo no arranque do debate, os intervenientes destacaram a escalada dos preços da habitação, sublinhando que a pressão sobre a oferta continua a ser o principal motor da valorização. Telmo Azevedo reforçou que “a procura estabilizou, mas a oferta nova está muito aquém do necessário”, observando que a dificuldade em desenvolver projetos, agravada pela carga fiscal e pelos custos de construção, impede o equilíbrio do mercado.
A preocupação com a oferta não se limita aos grandes centros urbanos: os oradores alertaram que também cidades de média dimensão enfrentam hoje um crescimento acelerado da procura sem resposta equivalente da construção nova. A convergência de fatores como a escassez de mão de obra especializada, a lentidão dos processos de licenciamento e as restrições urbanísticas contribui para que a capacidade produtiva continue a ficar atrás das necessidades reais do país. Muitos promotores, acrescentou o painel, adiam decisões de investimento por receio da volatilidade legislativa ou por não conseguirem estimar a rentabilidade futura dos projetos.
Entre esses fatores, o IVA aplicado à construção foi um dos temas centrais. Aniceto Viegas defendeu que “manter uma taxa elevada num setor com tão grande impacto social é contraproducente”, indicando que uma redução seletiva do IVA poderia viabilizar mais projetos, sobretudo em segmentos onde a procura é estrutural. Para o CEO da Avenue, a simplificação fiscal e regulatória é hoje tão importante quanto o financiamento. Viegas recordou ainda que noutros países europeus existem modelos diferenciados de IVA para habitação acessível que contribuem para dinamizar a criação de produto destinado à classe média, algo que Portugal ainda não conseguiu concretizar de forma consistente.
O debate estendeu-se também ao agravamento do IMT, um imposto que os participantes consideram desajustado face à realidade atual. Paulo Caiado salientou que “o IMT tornou a compra mais pesada e afastou muitos agregados que já estavam no limite”. O presidente da APEMIP apontou ainda ao impacto indireto do imposto no mercado de arrendamento, uma vez que encarece a aquisição para investimento e reduz a oferta disponível. Caiado lembrou ainda que o peso fiscal acumulado IMT, IMI, IVA e outros encargos associados acaba por criar um efeito em cascata que limita não só a aquisição de primeira habitação, mas também a capacidade do setor em atrair investidores institucionais, fundamentais para escalar o mercado de arrendamento.
O papel do Estado na solução para a habitação gerou consenso: todos sublinharam que a intervenção pública deve ser mais previsível e orientada para a criação de confiança. Para Paulo Jervell, a resposta passa tanto por políticas públicas como por um urbanismo mais contemporâneo. “Se não houver visão a longo prazo, continuaremos a reagir em vez de antecipar. A habitação exige estratégia, não medidas avulsas”, afirmou. Jervell destacou ainda a importância de repensar modelos de cidade, privilegiando densificação equilibrada, diversificação de usos e habitação próxima de transportes e equipamentos, critérios que, segundo o arquiteto, continuam a ser subvalorizados nos planos urbanos.
Outro ponto essencial da discussão foi o mercado de arrendamento, hoje fragilizado por instabilidade legislativa e falta de incentivos. Os oradores alertaram que a criação de um mercado de arrendamento robusto é fundamental para garantir mobilidade, acessibilidade e equilíbrio entre oferta e procura. A previsibilidade das regras, defenderam, é determinante para atrair novos investidores e assegurar contratos duradouros. Houve ainda referência ao impacto que a redução da oferta tem na fixação de profissionais qualificados desde trabalhadores do setor tecnológico até serviços essenciais como saúde e educação que se veem muitas vezes afastados das grandes cidades por falta de opções habitacionais compatíveis com os seus rendimentos.
A mesa destacou também a necessidade de acelerar programas públicos e parcerias com privados, defendendo que o Estado deve assumir um papel de facilitador, clarificando procedimentos, desbloqueando solo urbano e promovendo modelos de colaboração estáveis. Para alguns dos intervenientes, a ausência de um pipeline estruturado de projetos de habitação acessível impede uma visão sistémica do problema e faz com que cada medida isolada tenha impacto reduzido.
A segunda mesa do Observatório do Imobiliário encerrou com uma conclusão partilhada: o setor enfrenta desafios profundos, mas há espaço para soluções eficazes se houver diálogo contínuo, estabilidade fiscal e uma política de habitação ambiciosa. A mesa-redonda reforçou que só com colaboração entre Estado, promotores, investidores e mediadores será possível responder ao que já é um dos maiores desafios sociais e económicos do país. Os oradores defenderam, por fim, que 2025 deve marcar um ponto de inflexão, com uma agenda clara para a habitação que permita devolver previsibilidade ao mercado e garantir que as próximas gerações tenham acesso a soluções adequadas, sustentáveis e economicamente viáveis.
